Понимание передачи права собственности и последствий по НДС для предпринимателей по КАТА
Предприниматели, работающие по налоговому режиму КАТА, сталкиваются с важными вопросами при передаче объектов недвижимости из бизнеса в личную собственность. В частности, возникает вопрос, считается ли изменение зарегистрированного владельца с индивидуального предпринимателя на физическое лицо налогооблагаемой продажей и влечет ли обязательства по выставлению счетов-фактур по НДС, особенно если имущество включает активы, используемые в бизнесе, такие как магазин и гараж.
Почему это важно для владельцев бизнеса
Ясность в этом вопросе крайне важна для предпринимателей, поскольку способ передачи права собственности влияет на налоговые обязательства и соблюдение законодательства. Некорректное оформление может привести к непреднамеренным обязательствам по НДС или неправильному применению налоговых правил, что повлияет на финансовое положение предпринимателя и может привести к штрафам.
Основной вопрос: передача или продажа
С юридической точки зрения не существует понятия «перерегистрации» права собственности как простой смены имени с бизнес-субъекта на физическое лицо. Индивидуальный предприниматель не может просто перерегистрировать недвижимость на свое личное имя без проведения формальной сделки купли-продажи. Следовательно, любая передача недвижимости между бизнесом и физическим лицом должна рассматриваться как продажа, подпадающая под соответствующее налоговое регулирование.
Применимое законодательство КАТА
Согласно Закону о КАТА 2022 года (Закон XIII от 2022, статья 2 § 8), доходы малых налогоплательщиков включают передачу основных материальных средств, используемых исключительно для деловых целей. Однако такие активы (за исключением легковых автомобилей и сельскохозяйственных земель) должны быть четко задокументированы в бизнес-бухгалтерии как используемые исключительно в коммерческой деятельности.
Особенности НДС
Обращение с НДС зависит от нескольких факторов. Если предприниматель изначально приобрел недвижимость с включенным НДС, будучи налогоплательщиком, освобожденным от НДС по КАТА, он не мог вычесть НДС. Соответственно, период корректировки НДС к ним не применяется.
При продаже недвижимости, будучи лицом, освобожденным от НДС, предприниматель не может применять освобождение по НДС просто в силу своего статуса, поскольку продажа этого основного средства составляет налогооблагаемую операцию согласно статье 193 (1) Налогового кодекса, если не соблюдены особые условия освобождения.
Правило двухлетнего освобождения от НДС
Ответственность по НДС при продаже зависит от срока владения. Если имущество находилось в собственности более двух лет, продажа освобождается от НДС согласно статье 86 (1) j) Закона о НДС (Закон CXXVII от 2007). Это освобождение применяется, если:
- первое официальное использование имущества началось более двух лет назад;
- продажа происходит более чем через два года после завершения акта ввода в использование;
- в течение этих двух лет не было существенных изменений в целевом назначении или конструкции имущества.
Если двухлетний срок владения не соблюден, продажа влечет обязательства по НДС.
Практические шаги и рекомендации
Поскольку простое «изменение» регистрации права собственности невозможно без продажи, предприниматели должны рассматривать передачу как продажу и внимательно учитывать последствия по НДС. Рекомендуется:
- определить дату первичного приобретения и ввода в эксплуатацию для установления права на освобождение по НДС;
- оценить, был ли при покупке включен и вычтен НДС;
- рассмотреть возможность получения официальной оценки имущества перед продажей для документирования стоимости сделки;
- выставлять правильные счета-фактуры по НДС, если продажа происходит в период действия обязательств по НДС.
Понимание и соблюдение этих правил позволит предпринимателям соответствовать налоговому законодательству и избежать неожиданных обязательств при передаче коммерческой недвижимости в личную собственность.